Törkeä laiminlyönti ja takuuajan jälkeinen vastuu: mitä KKO 2025:3 linjaa?
Korkein oikeus antoi 9.1.2025 ennakkopäätöksen KKO 2025:3, jossa arvioitiin urakoitsijan vastuuta YSE 1998 -ehtojen 30 §:n perusteella tilanteessa, jossa rakennusurakan virhe oli ilmennyt vasta takuuajan päättymisen jälkeen. Ratkaisu selkeyttää sitä, milloin urakoitsijan vastuu voi jatkua poikkeuksellisen pitkään.
Ilmeinen vahingonvaara ja vakava puute
KKO totesi, että urakoitsijan suoritus käyttövesiputkien läpivientien tiivistyksessä oli ollut puutteellinen, ja virhe oli lisäksi toistunut useissa huoneistoissa. Suoritus poikkesi selvästi siitä, mitä ammattitaitoiselta urakoitsijalta voidaan edellyttää.
Vahingonvaara oli ollut ilmeinen, mikä vahvisti sen, että kyse ei ollut yksittäisestä tai vähäisestä laiminlyönnistä vaan vakavasta puutteesta urakan toteutuksessa.
Törkeän huolimattomuuden arviointi
YSE 1998 -ehdot eivät määrittele erikseen törkeää huolimattomuutta. KKO tukeutui arvioinnissaan vahingonkorvausoikeuden yleisiin periaatteisiin ja painotti seuraavia seikkoja:
urakoitsijan toiminta poikkesi olennaisesti vaadittavasta huolellisuustasosta
riskit olivat ennakoitavissa ja helposti havaittavissa
urakoitsija ei ollut ryhtynyt toimenpiteisiin riskien hallitsemiseksi
Näiden perusteella KKO katsoi virheen johtuneen törkeästä laiminlyönnistä.
Vastuu takuuajan jälkeen
Koska urakoitsijan menettely oli törkeää, sen vastuu ei päättynyt tavanomaisen takuuehdon mukaisesti. YSE 1998 -ehtojen 30 §:n nojalla urakoitsija voi tällöin olla vastuussa virheestä 10 vuoden ajan kohteen vastaanottamisesta tai käyttöönotosta.
KKO:n ratkaisussa tämä vastuu tuli sovellettavaksi ja johti vahingonkorvausvastuun jatkumiseen vielä pitkään takuuajan jälkeen.
Mitä ratkaisu kertoo urakoitsijalle ja tilaajalle?
Urakoitsija
Huolellisuusvelvoite on ammatillisesti korkea, ja valvonnan laiminlyönti voi johtaa pitkäkestoiseen vastuuseen yli varsinaisen takuuajan.
Laadukas dokumentointi, työvaiheiden seuranta ja riskienhallinta ovat keskeisiä keinoja osoittaa asianmukainen toiminta, jos vaatimuksia esitetään myöhemmin.
Tilaaja
Mikäli virhe liittyy selvästi riskialttiisiin tai kriittisiin työvaiheisiin, myös takuuajan päättymisen jälkeen tehty reklamaatio voi olla perusteltu.
Ratkaisu antaa suuntaviivoja siihen, minkä tyyppisissä tilanteissa on syytä arvioida törkeän huolimattomuuden kriteerien täyttymistä.
Tarvitsetko apua urakkasopimuksen vastuunrajoitusten, reklamaatiotilanteiden tai YSE 1998 -ehtojen arvioinnissa?
Muista ennakoida ja ota yhteyttä asiantuntijaan hyvissä ajoin – niin katsotaan miten kokeneet juristimme voivat sinua auttaa!
Oikeusnotaari